酒店投资策略论:酒店定位的五大支点

日期:2022-08-05 09:58:18

酒店定位尤如股民炒股、小姐姐选男朋友、老公一样。精准合理的酒店定位尤如股市的绩优股,可以让酒店投资本金一本万利。失策的酒店定位如股市的垃圾股,让酒店投资款血本无归、变为沉默成本。

如何做出精准合理的定位策略,酒店定位需要考虑哪些关键的因素?

一、物业条件

(1)物业总面积

中档酒店需要的物业建筑总面积,一般在5000—6000平左右。房间总数100间—120间、95%以上的客房面积需在25平、有独立的电梯、大堂、早餐厅、停车场。低于3000平的物业,很难将其定位为中档酒店。

物业总面积是酒店定位的先决条件。总面积有限的物业,很难通过设计、装修,将其定位为中高端的酒店。

(2)物业的格局

亚朵、全季在找物业时,单体店的暗房数量不得超过5%(且限在一线城市)。物业的格局主要是决定物业的使用率和暗房数量。一字型、L型、几字型、口字型物业的房型较好,基本没有暗房。这类物业适合做中高档酒店。

回字型的物业有至少三分之一的暗房,由于回字型物业暗房太多,不适合做中档酒店。

(3)租期

中档酒店市场平均回报周期为4年。若低于8年租期的物业,需要慎重将其定位为中档酒店。中档酒店的改造力度、空间较大,导致单房平均成本在10万左右。物业到期后,存在租金大涨而给继租带来难度的风险,不利于投资人收益。

二、 地段分析

(1)交通情况

酒店定位,必须考虑周边的交通情况。交通便利程度决定人流量大小。

机场、火车站、高铁站、汽车站、地铁站周边的人流量大,可以为酒店提供优质的商务客源。

人流量越大,酒店定位选择权越多。

(2)周边商务情况

周边商务情况,是指周边有无大型商超体、大学城、医院、学校、写字楼、大型会展中心。

这些商务条件,可以为酒店提高大批量、优质的客源。

写字楼的数量,是决定门店商务客源的决定性因素。中档酒店超过50%的客源是商务客群,写字楼可为酒店提供天然、对口的商务客群。这类物业适合做中高端酒店。

大型会展中心,可以为酒店提供优质的商务客群,且参展客户的消费能力较高。也适合做中高端酒店。

商务情况对应的是不同的目标人群、消费需求,是酒店定位需要考虑的核心因素。

(3)消费能力

酒店定位的核心是界定自己的目标客群。目标客群的消费能力,是界定的分界线。

如何了解酒店周边的消费能力?

城市可以直观反映消费能力的指标之一。中档酒店的均价在400元–500元,这个区间价格在一二线城市属于大众消费,市场占有率较高。这也是中高端酒店大部分选择在一二线大城市的根本原因。

另外,酒店也可以调查周边中档次酒店的出租率和均价。同档次酒店出租率,可以间接反映当地消费能力和水平。Revpar越高,说明周边的消费水平越高,对酒店的定价有直接的借鉴作用。

三、 装修 服务

装修和服务是酒店定位的成品。酒店定位,是通过产品和服务、吸引目标客户成交,让客户满意。

(1)装修

MUJI酒店和W酒店,两者不同的装修风格是酒店定位最直观的展现。抹掉价格因素的影响,喜欢日式风格的客群会选MUJI,喜欢轻奢风的客群会选W酒店。酒店装修风格是酒店定位的基调、有吸引不同的人群的功效。

选择相同的装修风格的客群,有相近的审美观或某种内在的联系。

装修和设计细节,需要根据目标客群的生活习惯、功能性需求。比如,客人住酒店有阅读的习惯、有办公和洗衣的需求等,设计时需要考虑到目标客群的功能性需求。

(2)服务

服务是酒店定价的内在体现,可以从周边同档次竞争对手、酒店自身的情况来权衡。

参考同档竞争对手定价,提供的服务项目、内容。竞争对手定价499元/晚,含早餐、免费停车。如果你酒店定价高于499元,代表酒店的位置、装修、服务优于竞争对手。价格越高,意味着更高品质的服务、更高的服务项目。反之,价格可以考虑做减法。

收集周边竞争对手OTA上的信息。重点收集住客的差评、投诉,如客户抱怨说酒店离高铁站远,很难打车。酒店可考虑开通接驳班车、制定报销打车费用的政策等。针对客户的投诉增加相应的服务项目。

对比完竞争对手的服务项目。酒店更需要根据自已情况,做区别于竞争对手的差异化服务。

同区域的MUJI酒店和W酒店,MUJI酒店可以围绕日式风格来深耕服务内容、客户体验。日式餐饮、日式接待、日式服饰体验都是不错的切入点。

四、 总投资款

中档酒店的单房平均造价在8万—12万,不同地区略有不同。巧妇难为无米之炊。单房均价5万预算的酒店项目,设计师无法产出10万效果的酒店客房。酒店定位需要考虑投资人的资金实力。

总投资为什么可决定酒店的定位?

若投资人资金有限,而中档酒店单房平均造价固定。酒店项目只能减少房间量、或降低客房的装修预算。中档酒店的总房间数多为100间-120间,低于100间的项目影响整个酒店的定位。降低单房装修预算,相等市场条件下,很难卖到中档酒店的价格。

投资人的资金实力,与酒店定位息息相关。资金实力越强大,酒店定位的空间越大。反之,只能降低酒店定位。

资金实力决定酒店定位的高低。

五、VI设计

VI设计是酒店定位的延生和补充。

VI风格要延续酒店的整体设计风格。MUJI酒店的整体VI,一定是简洁大方的日式风格。甚至,VI设计风格是服务于酒店的整体设计风格,是一种依附关系。两者都要考虑到酒店的定位,即目标客群的喜好。

VI设计风格需要符合目标客群的大众审美。酒店营销对象是固定的客群体,VI作为酒店一个重要的视觉传达点,需要符合目标客群的大众审美,否则无法让目标客群记住酒店品牌。

客房设计是酒店的第一双眼睛,VI设计是酒店的第二双眼睛。两者的设计风格,需要符合目标客户的大部分的审美。VI是多角度、视觉,加深和强化客户对酒店的印象。

酒店定位,是通过产品和服务、吸引目标客户成交,让客户满意。随着环境的改变,客群的消费习惯、住宿需求也会随之改变。同样,酒店定位也需要针对目标人群改变而改变。

没有一尘不变的人,同样也没有一尘不变的酒店定位。酒店定位需要因人而变,方能为酒店后期的经营助力高飞。

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文章来自: http://reyouwang.com/xianlu/48181.html
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